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●부동산 공부●/경험.투자 사례

"이 동네 좀 알죠" 채연, 10% 더주고 빌딩샀는데.. "이 동네 좀 알죠" 채연, 10% 더주고 빌딩샀는데.. [★들의 빌딩] 가수 채연, “아는 곳에 투자” 격언 믿었건만… ‘자신이 가장 잘 아는 지역에 투자하라’는 말은 부동산 시장에서 격언(格言)으로 통합니다. 낯선 지역에서 상권 분석과 시세 판단을 정확히 하기 어렵기 때문이죠. 그러나 익숙한 동네라고 덜컥 사버리면 오히려 ‘낙동강 오리알’ 신세가 될 수도 있습니다. 동네 사람을 제외하면 아무도 투자에 관심을 안 가져서 팔고 싶어도 못 파는 건물이 되죠. 중국을 오가며 활발하게 활동 중인 가수 채연(39·본명 이채연)씨는 2015년 12월 서울시 광진구 자양동에 있는 대지면적 409㎡, 연면적 650.2㎡, 지하 1층~지상 5층짜리 상가주택을 19억2000만원에 샀습니다. 이 건물은 1층 상가(미용실).. 더보기
과천 분양권 10억원 돌파의 의미 최근 언론에 과천 집값이 많이 오르내리고 있어 히스토리를 들여다봤다. 과천은 시군구별 전국 아파트값 랭킹중 3위다. 1위는 강남구, 2위는 서초구. 과천 아파트값은 평당 평균 3천7백만원이 넘는다. 아직 5층 짜리 재건축단지가 많아 ‘과대’ 평가된 면이 없지 않다. 서초구 반포주공1단지 중소형이 평당 7천만원이 넘은 것처럼 말이다. 현재 재고아파트 기준 과천 대장주는 과천주공 11단지를 재건축한 래미안에코팰리스다. 33평형이 10년전 입주시점에 이미 10억원을 넘었다. 그러나 글로벌 금융위기에다 정부과천청사 세종이전, 판교 광교 등 2기 신도시 입주폭탄 등 각종 악재가 겹쳐 2010년부터 대세하락기가 시작됐다. 그리고 2014년까지 5년간 지속됐다. 2012년에는 역대 최저인 6억원대 후반까지 떨어졌다... 더보기
실투자비 적고 시세차익 많은 아파트 스시야(초밥집)에도 등급이 있습니다. 저가 엔트리급(런치 기준 1만~2만원대), 중저가 라이트미들급(3만~5만원), 중고가 헤비미들급(5만~10만원), 고가 하이엔드급(10만원 이상)로 나눕니다. 간단하게 라이트, 미들, 하이엔드로 구분하기도 하구요. 미들급 스시야는 적당한 가격에 맛도 기본 이상을 하는 곳을 말합니다. 한마디로 가격 대비 성능, 가성비가 좋은 초밥집을 말합니다. 주택시장에서도 미들급 스시야처럼 가격 대비 성능(투자수익률)이 좋은 아파트가 있습니다. 하지만 부동산 개미들은 쉽게 찾지 못합니다. 가성비 좋은 아파트를 찾기위해선 다음과 같은 과정을 거쳐야 합니다. 우선 권역별로 소득수준이 높은 거주자들이 선호하는 아파트(재개발 재건축 분양권 등)가 몰려있는 부자벨트를 선정해야 합니다. 소득수.. 더보기
선입관을 버려야 성투한다 부동산 개미들은 선입관을 버리지 못한다. 투자의 객관성을 해치고 편견에 사로잡혀 성공투자(성투)와 멀어지는 경우가 다반사다. 최근 과천주공1단지 시공사 재선정을 위한 조합원 투표에서 대우건설이 평당 분양가 3천3백만원에 분양하고 미분양되면 3천1백만원대에 매수하겠다는 전략으로 수주에 성공했다. 부동산 개미들은 의아했지만 고수들은 고개를 끄덕였다. 과천 7-2단지를 재건축하는 래미안 과천 센트럴스위트 분양권 시세가 이미 평당 3천2백만원에 육박하고 있다. 브랜드 파워는 약하지만 입지가 더 좋아 2017년 하반기 분양시점 평당 3천3백만원은 적정한 분양가다. 마포구에서 새아파트는 한강이 보이지 않아도 25평형이 8억원에, 34평형은 10억원에 근접하고 있다. 동작구 흑석뉴타운 7구역의 경우 34평형이 9억5.. 더보기
위례엔 있고 동탄엔 없는 것 4월이면 완연한 봄인데 말입니다. 미세먼지로 인해 화창하지 못한 봄이네요. 비라도 시원하게 쏟아지면 좋으련만 찔금찔금 오네요. 요즘 주택시장 분위기와 비슷하다고 할까요? 이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 신도시 투자법을 소개합니다. 위례신도시 중심으로 분당과 판교도 함께 언급합니다. 위례 분당 판교는 모두 성남에 위치하고 있는 신도시입니다. 물론 위례는 송파구와 하남시에도 속하지만 말입니다. 지난 2015년 10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에서 분당 판교 위례는 다르게 움직였습니다. 먼저 판교는 지난 2015년 8월 현대백화점 오픈전후 2016년 상반기까지 상승세를 보이던 매매가가 보합세로 돌아섰습니다. 대형 호재가 대기하고 있음에도 말입니다... 더보기
부동산 경매 'NPL 사기' 주의보 부동산 경매 'NPL 사기' 주의보 고수익 찾아나선 개미들 낚고…담보대출해준 금융사에도 뒤통수 부실채권 낙찰가 부풀리기 대출받아 NPL 매입해 개미들에게 이익 붙여 넘긴 후 제3자 동원해 고가 낙찰받아 채권변제순위도 조작 NPL 투자자 몰래 '바지' 투입…배당순위 밀려 원금 손해 일쑤 부풀려진 '깡통 물건'에 대출한 저축은행들도 거액 손실 [ 설지연 기자 ] 법원 부동산 경매시장에서 부실채권(NPL)을 이용한 사기가 잇따르고 있다. 저당 잡은 부동산을 높은 가격에 낙찰받은 뒤 거액의 담보대출을 받아 가로채는 수법이다. 부동산의 실제 가치 이상으로 많은 돈을 빌려준 금융회사와 사기에 동원된 투자자가 피해를 보는 구조다. ◆11억원 물건 담보로 20억원 대출 부실채권 컨설팅업체인 A사는 작년 하반기 임야를 .. 더보기
어두운 부동산…1호선 지하철에 등장한 ‘1억에 5채’ 전단지 어두운 부동산…1호선 지하철에 등장한 ‘1억에 5채’ 전단지헤럴드경제|2016.12.13 09:18 [헤럴드경제=박준규 기자] 부동산 전단지가 퍼지고 있다. ‘1억이면 아파트 5채’, ‘월 18% 확정수익’, ‘실투자금 3000만원’ 따위의 문구가 굵은 글씨로 표시된 것들이다. 지하철 안이나 버스정류장, 전봇대 같이 불특정 다수가 모이는 장소에서 흔히 보인다. 전단지 하단부에는 어김없이 전화번호가 큼지막하게 박혀 있다. 어두운 부동산 시장의 전망을 반영하는 현상으로 보는 의견도 나온다. 업계에서는 이 같은 광고물을 ‘지라시’라고 통칭한다. 한때 아파트 미분양분을 홍보하는 내용이 많았는데 최근엔 수익형 부동산이 주로 다뤄진다. 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등이다. 적은 돈으로도 분양을 받아서 임대를 놓.. 더보기
<분양권 사기> "시세보다 싸다더니.." 피해 속출 "시세보다 싸다더니.." 피해 속출"회사 보유분, 공사대금 대신 받은 물건 할인 분양" 속임수 횡행연합뉴스|입력 2017.01.02 07:01|수정 2017.01.02 07:01 (전국종합=연합뉴스) 강종구 기자 = 인천에 사는 김 모(47·여) 씨는 송도국제도시 아파트를 3년 전의 분양가로 살 수 있다는 정보를 접하고는 마음이 설레었다.공사가 거의 끝나 입주를 앞둔 59㎡형(전용면적) 아파트가 3억 원. 현재 시세가 4억 원까지 오른 점을 고려하면 1억 원 가까이 남는 셈이다. 할인 분양 미끼로 수백억 먹튀, 피해 투자자들 눈물동네 부동산 중개업소 분양대행사 직원은 김 씨에게 "분양 초기 미분양일 때 회사가 물건을 직원 앞으로 돌려놓은 것"이라며 "분양가보다 1천만 원 정도 웃돈만 주면 물건을 넘기겠다.. 더보기
지역주택조합 설립 미끼로 수억 원 가로챈 60대 지역주택조합 설립 미끼로 수억 원 가로챈 60대노컷뉴스|2017.02.14 08:02[부산CBS 송호재 기자]부산 해운대경찰서.(사진=송호재 기자)지역주택조합 사업을 진행한다고 속여 수억 원대 사기행각을 벌인 남성이 붙잡혔다. 부산 해운대경찰서는 14일 지역주택조합 사업 업무대행비 등을 명목으로 수억 원을 가로챈 혐의(사기)로 김모(61)씨를 구속했다고 밝혔다. 김씨는 지난 2015년 11월부터 2016년 5월까지 이모(52·여)씨 등 53명에게서 지역주택조합 업무 추진비 명목으로 6억 3천만 원을 가로챈 혐의를 받고 있다. 경찰에 따르면 김씨는 해운대구 우동 지역주택조합 사업을 추진한다며 개발사를 차린 뒤 이를 홍보했다. 경찰은 이후 김씨가 토지와 건물 매입, 구청 인허가 진행 등에 경비가 필요하다며 .. 더보기