위례엔 있고 동탄엔 없는 것

4월이면 완연한 봄인데 말입니다. 미세먼지로 인해 화창하지 못한 봄이네요. 비라도 시원하게 쏟아지면 좋으련만 찔금찔금 오네요. 요즘 주택시장 분위기와 비슷하다고 할까요?

이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 신도시 투자법을 소개합니다. 위례신도시 중심으로 분당과 판교도 함께 언급합니다.

위례 분당 판교는 모두 성남에 위치하고 있는 신도시입니다. 물론 위례는 송파구와 하남시에도 속하지만 말입니다.

지난 2015년 10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장에서 분당 판교 위례는 다르게 움직였습니다.

먼저 판교는 지난 2015년 8월 현대백화점 오픈전후 2016년 상반기까지 상승세를 보이던 매매가가 보합세로 돌아섰습니다.

대형 호재가 대기하고 있음에도 말입니다. 소음과 미세먼지를 차단하는 분당수서고속화도로 상부 공원화 공사가 2019년에 끝납니다. 또 봇들마을 9단지, 백현마을 2단지 앞에 위치한 GTX A노선 성남역이 이르면 2021년 들어섭니다.

보합세의 가장 큰 요인은 위례 입주물량이었습니다. 2016년 하반기부터 입주물량이 쏟아지기 시작해 4월 현재까지 이어지고 있습니다. 판교 전세입자가 위례 아파트에 입주하거나 전세로 이주했습니다. 또 분당 중대형을 사서 이주하기도 했습니다. 

판교 전세수요 감소는 매매수요 감소로 이어졌습니다. 대출규제, 탄핵정국도 매매수요를 위축시켰습니다.

판교 아파트는 대부분 2009년 전후에 입주해 지은지 8년이 되고 있습니다. 이제 구축 아파트입니다. 이제 새아파트로 가치보다는 다른 요인에 의해 매매가가 오르는 시기로 돌입한 것입니다.  

반면 분당과 위례 매매시장은 판교와 다르게 움직였습니다.

먼저 분당의 경우 2015년 상승장이 시작되고 강남 재건축시장이 달아오르면서 리모델링 또는 재건축 기대감으로 인해 갭투자가 크게 늘어났습니다. 중고등학교를 분당에서 다닌 세대가 결혼을 하면서 다시 소형으로 내집마련을 해 돌아오는 30대가 적지 않았습니다. 따라서 20평형대 상승폭이 컸습니다. 많이 오른 곳은 지난해 1년간 1억원까지 올랐습니다.

분당 아파트값은 지난 1992년 입주가 시작돼 2006년 평당 2천만원을 돌파하며 정점을 찍었습니다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기에다 판교 분양 및 입주로 지은지 20년이 되는 2012년에는 1천5백만원대까지 하락했습니다.

지난해부터 분당 시세를 주도하는 이매역 및 미금역 부근 24평형 매매가는 평당 1천8백만원에 육박하고 있습니다. 이마저 매물이 거의 없습니다. 현재 분당 아파트값은 강보합세를 유지하고 있습니다.

위례의 경우 입주프리미엄이 평균 1억원을 넘어섰으며 올해 남위례 입주가 막바지입니다. 휴먼링내 중대형은 2억원 안팎입니다.

2016년 입주한 입주한 휴먼링내 아파트는 분양가 대비 프리미엄이 3억원을 넘어서고 있습니다. 위례자이 38평형의 경우 분양가 대비 평당 1천만원이 올라 프리미엄이 4억원에 육박하고 있습니다.

11.3대책에다 위례신사선 사업자 교체 진통으로 인해 일시적으로 조정장세를 보이던 위례신도시는 연초 남위례 입주가 막바지에 이르면서 추격매수에 나서는 매수세로 인해 4월 현재까지 손바뀜이 활발합니다. 실수요에 투자수요가 가세하고 있기 때문입니다. 

중장기로 보면 아파트값은 수급에 의해 결정됩니다. 이중에서 공급보다 수요가 중요합니다. 수급은 재료(호재)에 우선합니다.

30~40대 아파트 구매력이 떨어지는 상황에서 아파트 수요는 제한적입니다. 소득수준이 높은 30~40대 실수요와 실탄이 두둑한 50~60대 투자수요가 2020년까지 주택시장을 주도할 것입니다.

2016년 대구 달성군의 교훈을 잊지말아야 합니다.

왜 위례는 입주아파트 전셋값은 낮은데 매매가는 오르는건가요? 왜 세종은 전셋값은 하락하는데 매매가는 오르는가요? 왜 송도국제도시는 매매가 전셋값이 동반상승하는건가요? 반면 동탄2신도시는 왜 매매 전세 동반약세를 보이는건가요?

신도시는 입주시점 또는 입주 2년차 4년차에 입주해 살려는 실수요층이 중요합니다. 입주물량이 쏟아질때 입주해 살려는 실수요자가 최소한 50% 이상 돼야 합니다.

실수요가 두터우려면 직주근접성이 중요합니다. 위치 역세권 직주근접으로 인해 내부수요가 두터워지고 외부수요가 빠르게 유입되는 곳이어야 합니다. 이런 신도시가 미래가치가 높습니다