실투자비 적고 시세차익 많은 아파트

스시야(초밥집)에도 등급이 있습니다. 저가 엔트리급(런치 기준 1만~2만원대), 중저가 라이트미들급(3만~5만원), 중고가 헤비미들급(5만~10만원), 고가 하이엔드급(10만원 이상)로 나눕니다. 간단하게 라이트, 미들, 하이엔드로 구분하기도 하구요.

미들급 스시야는 적당한 가격에 맛도 기본 이상을 하는 곳을 말합니다. 한마디로 가격 대비 성능, 가성비가 좋은 초밥집을 말합니다.

주택시장에서도 미들급 스시야처럼 가격 대비 성능(투자수익률)이 좋은 아파트가 있습니다.  하지만 부동산 개미들은 쉽게 찾지 못합니다.

가성비 좋은 아파트를 찾기위해선 다음과 같은 과정을 거쳐야 합니다.

우선 권역별로 소득수준이 높은 거주자들이 선호하는 아파트(재개발 재건축 분양권 등)가 몰려있는 부자벨트를 선정해야 합니다.

소득수준이 높은 거주자란 누구일까요? 나이로 치면 30대 후반에서 50대 초반으로 볼 수 있습니다. 대기업 직장인이거나 전문직 공무원 자영업으로 경제활동을 활발하게 하는 사람을 말합니다. 소득으로 치면 연봉이 최소한 6천만원이상으로 볼 수 있습니다.

이들은 지은지 15년 이상 된 구아파트보다는 새아파트를 선호합니다. 쾌적한 주거환경을 중요하게 생각합니다.

학군과 역세권을 기본으로 공원 도서관을 비롯해 병원 영화관 백화점 은행 등 생활인프라가 좋아지는 곳을 선호합니다. 도심 부도심 중심상권 접근성이 좋은 것을 선호합니다. 단지 주변에 술집 여관 모델 등 비선호 시설이 최대한 없어야 합니다.

경제활동이 활발한 만큼 직주근접에 대한 선호도가 높습니다. 그래서 자가용이나 지하철로 업무밀집지역에 30분이내에 접근할 수 있는 아파트값이 고공행진하는 것입니다.

가성비 좋은 아파트를 찾는 과정은 다음과 같습니다.

1단계: 소득수준이 높은 거주자가 몰리는 부자벨트를 찾습니다. 예를 들어 마포구 부자벨트로는 마포대로가 대표적입니다. 성동구에선 동호로와 금호로가 부자벨트 지역입니다.

2단계: 부자벨트를 찾았다면 대장주, 랜드마크 아파트를 찾으세요. 부자벨트 지역의 아파트값을 선도하는 랜드마크 단지의 가격 움직임이 중요합니다.

3단계: 랜드마크 아파트값 추세를 따라갈 옐로칩(중저가 우량주함) 단지를 찾으세요. 옐로칩이 바로 가성비가 좋은 아파트 입니다.

가성비가 좋은 아파트는 재건축 호재가 없다면 새아파트여야 합니다. 지은지 5년이내가 좋습니다.

강서구 마곡지구에선 엠밸리7단지가, 양천구 목동신시가지에선 7단지가 랜드마크 단지입니다.

재개발시장의 경우 동작구에선 흑석7구역 아크로리버하임이 랜드마크 구역입니다. 권리가액(감정평가액에 비례율을 곱한 금액) 프리미엄이 3억원을 넘어섰습니다. 마포구 랜드마크 구역은 염리3구역(마포그랑자이)입니다. 프리미엄이 2억원을 넘어섰습니다.

강동구 재건축시장에선 고덕주공2단지를 재건축중인 고덕그라시움과 둔촌주공이 랜드마크 단지 입니다.

관리처분인가 전이라면 랜드마크 정비사업지를 매수할 가치가 있습니다. 하지만 가격 부담이 큽니다. 가격에 미래가치(입주후 시세)가 많이 반영돼 비쌀 수 밖에 없습니다.

그럴 때 바로 가성비 좋은, 옐로칩 아파트(지분)를 찾는 것입니다. 물론 찾기가 만만치 않습니다. 아직 부동산 개미들에게 알려지지 않은, 저평가 아파트이기 때문입니다. 맛집으로 치면 언론이나 블로그에 알려지지 않은 숨은 맛집입니다.

안동에는 맛집이 없다고 합니다. 하지만 저는 안동 만큼 맛집이 많은 곳이 없다고 생각합니다. 문제는 보통사람들이 현지인이 단골인 숨은 맛집을 찾기 쉽지 않다는 것입니다.

마찬가지로 부동산 개미들은 아파트값이 이미 오를대로 올라 투자할만한 곳이 없다고 합니다.

그렇지 않습니다. 2017년 4월 현재 서울 인천 경기 등 수도권에선 실투자비 1억원으로 가성비 좋은 투자처가 적지 않습니다.

 

서울 500만원 갭투자 이야기

“투자에 있어서 대부분의 시간은 지루한 기다림이다. 실거주는 그런 의미에서 최고의 투자방법이기도 하다. 또한, 부동산은 주식이나 다른 투자자산과 다르게 모두가 참여할 수밖에 없는 시장이라는 점을 반드시 기억하자. 이건 매우 중요한 특징이다.”