단독주택·아파트 2채 보유, 어느 집을 팔아야 절세 가능할까?

단독주택·아파트 2채 보유, 어느 집을 팔아야 절세 가능할까?

  

- 일시적 1세대2주택, 양도세 비과세 가능- 차익 크면 세금↑.. 취득 후 3년 지나면 비과세혜택 사라져

Q) 1988년 단독주택을 한 채 구입하고, 2015년에 아파트를 한 채 사서 현재 1세대2주택인 상태입니다. 둘 중 한 집을 팔고 싶은데, 양도소득세 절세를 위해서는 어떤 건물을 먼저 팔아야 할까요?

A) 1988년에 취득한 주택을 양도하는 경우 1채만 소유하였다면 1세대1주택 비과세 혜택 또는 고가주택이라고 하더라도 장기보유특별공제 혜택을 받아 세금을 줄일 수 있었습니다. 하지만 1세대2주택이 되면서 비과세혜택을 받지 못하게 되었습니다. 

1세대1주택 비과세요건은 보유 및 거주요건의 수많은 변화를 거쳐 2012년 6월 29일 이후 양도분부터는 2년 이상 보유만 하면 양도차익을 많이 보더라도 비과세혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 

여기서 ‘1세대’란 ‘거주자(주택을 양도한 자)와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족’을 말합니다. 이 경우 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함합니다.

사례처럼 1세대1주택자인 거주자가 그 주택(1988년 구입한 주택)을 양도하기 전에 다른 주택(아파트)을 새로이 취득해 일시적으로 1세대2주택이 된 경우에는 1세대1주택으로 보아 양도소득세를 비과세하는 경우가 있습니다. 종전부터 보유하던 주택(1988년 지은 주택)은 양도일 현재 1세대1주택 비과세요건을 충족하고, 종전 주택(1988년 지은 주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(아파트)을 취득하고 그 다른 주택(아파트)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택(1988년 지은 주택)을 양도해야 합니다.

정리하자면 아파트를 취득한 후 3년 이내에 1988년에 지은 주택을 양도한다면 일시적 2주택으로 보아 세금을 안 낼 수 있습니다. 물론 고가주택(고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 것을 말함)이 아니라는 전제하에 비과세이고, 비록 고가주택이라고 하더라도 세금을 덜 낼 수 있습니다. 

하지만 나중에 구입한 아파트를 먼저 양도하는 경우에는 무조건 과세대상이 됩니다. 만약 아파트를 취득한 이후 3년이 지나버렸다면 이미 1세대2주택자가 되어 비과세혜택은 받을 수 없으므로 세금을 줄이기 위해서는 좀 더 신중한 의사 결정이 필요할 것으로 보입니다.

어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 양도소득세는 달라집니다. 1988년에 취득한 주택을 먼저 양도하면 세 부담이 클 수도 있습니다. 대부분 오래 보유할수록 양도차익은 커지고, 차익이 클수록 누진세율을 적용한 세금은 급격하게 증가하기 때문입니다.

이럴 경우 상대적으로 보유기간이 짧은 최근에 구입한 아파트를 먼저 양도한다면 양도차익은 많지 않을 것 같아 세금을 줄일 수 있을 것 같습니다. 물론 위의 모든 과정은 부동산 시세 등 사실관계에 따라 달라질 것입니다.