임대사업 하려 주택 1채 더 살 때, 배우자 명의로 하면 절세 효과 커

임대사업 하려 주택 1채 더 살 때, 배우자 명의로 하면 절세 효과 커

  

[세테크 재테크]

Q: 은퇴를 앞두고 임대 사업을 준비하고 있습니다. 현재 제 명의의 아파트 2채에서 월세 130만원을 받고 있고, 전세 보증금은 2억원입니다. 퇴직금을 받으면 소형아파트를 1채 더 사서 생활비에 보태고 싶은데 세금이 많이 늘어날까요.

A: 현행법상 주택임대소득은 1인당 연간 2000만원 이하인 경우에 소득세 부담이 전혀 없습니다. 2000만원 이하의 주택임대소득은 소규모 주택임대소득으로 분류돼 비과세 소득에 해당합니다. 이 비과세 혜택이 2018년 말까지 2년 더 연장되었습니다. 그리고 2019년 이후에도 필요 경비를 60%까지 인정하고 14%의 단일세율을 적용받을 수 있어 비교적 세금 부담이 적은 편입니다. 현재 월세 130만원을 받는다면 연간 1560만원(=130만원×12개월)으로, 소득세 부담이 없을 겁니다. 앞으로 소형아파트를 1채 더 취득하셔서 월세나 전세를 놓으신다고 해도 조금만 신경 쓰시면 충분히 절세가 가능합니다.

우선 주택을 1채 더 살 때 배우자 명의로 구입하거나, 공동 명의의 취득을 고려해 보시는 것을 추천합니다. 현재 주택이 2채 모두 본인 명의이고 배우자 명의의 주택이 없는 상황이라면, 배우자는 월세를 매달 166만원 수준(166만원의 12개월 임대 소득은 연간 1992만원으로 2000만원 이하 비과세소득에 해당)까지 더 받아도 세금 부담이 없습니다. 주택임대소득의 비과세 기준은 부부 합산이 아니라 1인당 임대 소득으로 각각 따지기 때문에 부부의 소득을 분산할 경우 절세 효과가 높아집니다.

만일 배우자가 전업주부로 부동산 취득에 대한 자금 출처가 불분명하다면, 퇴직금을 배우자에게 현금으로 증여하면 됩니다. 배우자 사이엔 10년 동안 6억원의 증여 공제가 가능하므로, 6억원 이내에서는 세금 부담 없이 증여가 가능합니다.

한편 본인 명의로 부동산을 더 사거나 앞으로 여러 채의 주택을 장기간 세놓을 예정이라면 주택임대사업자로 등록하는 것을 고려해 보실 수도 있습니다. 임대사업자로 등록 시 아파트의 면적에 따라 취득세나 재산세, 종합부동산세 등의 감면 혜택이 있습니다.

또한 3채 이상의 소형주택을 4년 이상 임대하면 소득세의 30%를 감면받을 수 있고, 준공공임대주택을 8년 이상 임대한다면 세금을 75% 감면해 줍니다. 단 약속한 임대 기간(4년)을 채우지 못하면 추징 위험이 있으니 집을 얼마나 세놓을 예정인지 충분히 고려하고 나서 임대사업자 등록을 하시기 바랍니다.