부모·배우자·형제 등 가족 간에도 부동산 거래는 얼마든지 있다. 문제는 세금이다. 현행 세법에는 조세 회피를 막기 위해 특수관계인 간 부동산 거래에 대한 여러가지 특례 조항을 두고 있다. 이를 알고 있는 것과 모르고 있는 것은 천지차이다.
부동산114에서 소개하는 가족간 부동산 거래에서 꼭 알아야할 5가지는 다음과 같다.
1. 매매 거래임을 입증
배우자나 직계존비속 간에 부동산을 사고 팔게 되면 세법상 증여로 추정한다. 양도소득세에 비해 증여세 부담이 큰 경우 이를 피하기 위해 매매를 가장해 재산을 이전할 개연성이 있기 때문이다. 이 때문에 매매대금의 수수여부, 매수자의 자금출처 등을 납세자가 입증해야 한다. 표준매매계약서와 함께 계좌이체 등 금융거래 내역과 매수자의 소득 증빙 서류를 준비해둘 필요가 있다.
2. 정상가액 벗어나면 시가로 양도소득세 계산
매매거래를 입증했다고 해서 거래액이 세법이 정한 시가보다 너무 높거나 낮으면 거래가액이 아닌 세법이 정한 가액으로 양도소득세가 과세된다. 보통 세법은 시가의 5% 정도를 정상 거래가액으로 본다.
3. 저가 또는 고가매매에 따른 수익자는 증여세
거래가액이 세법상 정한 가액보다 높거나 낮으면 이 거래로 이익을 본 자에게 증여세가 과세된다. 예를 들어 시가 9억원인 부동산을 부모가 자식에게 5억원에 양도했다면, 자식은 4억원만큼의 이익을 보게 된다. 그러나 세법은 시가의 30%까지인 6억3000만원까진 정상 거래가액으로 보기 때문에 4억원이 아닌 1억3000만원에 대한 증여세를 과세한다.
4. 배우자 등 증여재산에 대한 이월과세
배우자 등의 증여자산에 대한 양도소득세 이월과세는 배우자, 직계존비속에게 증여 받은 토지 등 부동산을 5년 이내 양도할 경우 증여자의 취득가액을 승계해 양도세를 과세하고 증여세는 필요경비에 산입한다.
5. 무상임대 시 증여세 발생 문제
가족 간 부동산을 무상 임대하는 경우도 세금을 피할 수 없다. 부동산 무상사용에 따른 이익을 산출해 5년간의 이익 합계액이 1000만원 이상인 경우 무상 사용한 임대료에 대한 증여세를 과세한다. 임대료를 시가보다 적거나 많이 준 경우에도 증여세를 내야 한다.
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