부동산 양도소득세 아끼는 법

부동산 재테크는 투자금액이 크기 때문에 내야 하는 세금이 많다. 따라서 투자전략 못지않게 절세전략이 중요하다.
부동산 재테크의 성패에 가장 큰 영향을 주는 것은 부동산을 매각하면서 내는 양도소득세다. 양도소득세는 부동산가격이 올랐을 때 매각하면 시세차익만큼 부과하는 세금이다. 부동산을 매입할 때 내는 취득세나 보유기간 동안 내는 재산세는 감정가격에 따라 부과되고 임의로 줄이거나 아낄 수 없지만 양도소득세의 경우 매도시기나 방법에 따라 많은 비용을 절약할 수 있다.

일시적 1세대 2주택, 양도세 면제

일반적으로 1세대 1주택의 경우 주택보유기간이 2년을 넘으면 양도소득세를 면제해준다. 주택 실거래가액이 9억원을 초과할 땐 초과분에 대해 양도소득세가 부과된다. 만약 2주택을 보유했더라도 새집으로 이사하기 위해 일시적으로 주택을 소유하게 된 경우 양도소득세를 면제받을 수 있다. 대신 새 주택을 구입한 날부터 3년 안에 기존 주택을 팔아야 한다.

많은 사람이 양도소득세를 물건별 과세로 오해하기도 한다. 그러나 양도소득세는 종합소득세처럼 1년 동안의 양도차익을 합해 세금을 계산한다. 만약 한꺼번에 2개의 부동산을 처분해야 하는 상황이라면 차익이 더 적게 발생한 물건을 먼저 매도하는 것이 낫다. 마지막에 남은 부동산은 1세대 1주택 요건이 적용돼 양도소득세를 면제받을 수 있기 때문. 또 가격이 떨어져 손해가 난 부동산이 있으면 먼저 파는 것이 좋다. 이때 양도차손을 차감한 양도차익에 대해서만 세금을 내면 된다.

/사진=이미지투데이

부모가 사망해 주택을 상속받아 2주택이 됐다가 팔 땐 1채만 보유한 것으로 본다. 상속받은 부동산이 2채일 땐 피상속인이 가장 오래 소유했거나 거주기간이 긴 주택, 상속 개시 당시 거주한 주택, 기준시가가 가장 높은 주택 1채만 비과세 대상이 되는 점에 주의해야 한다. 2개 이상의 감정기관에서 감정받아 상속신고를 하면 감정가를 상속주택의 취득가로 인정받을 수 있기 때문에 상속 당시 기준시가가 높을 때 양도차익을 줄일 수 있다.

주택 2년 이상 보유해야 절세에 유리

부모와 조부모 등 60세 이상 직계존속을 부양하기 위해 합가하거나 결혼으로 2주택이 됐을 경우 합가 또는 결혼 시점부터 5년 안에 먼저 양도한 주택은 양도소득세를 내지 않아도 된다. 농어촌 주택을 보유해 일반주택과 함께 2주택이 된 경우도 일반주택을 먼저 양도하면 비과세혜택을 받을 수 있다.

양도세율은 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년이면 40%, 2년 이상이면 6~38%가 적용된다. 따라서 2년 이상 보유하는 것이 절세에 유리하다. 임대수익을 목적으로 건물을 매입하면서 현재 거주 중인 주택을 팔 때 양도세를 면제받으려면 세무서에 임대사업자로 등록하고 5년 이상 임대를 유지해야 한다. 대신 앞으로 발생하는 임대소득에 따른 세금이 부과된다.
전문가들은 2년 이상 거주한 주택만 비과세가 가능한 점과 양도차익이 적은 주택을 먼저 처분하는 게 유리한 점을 고려해 부동산을 매각하면 양도소득세를 아낄 수 있다고 조언했다.