돈 되는 땅을 판단하는 투자 안목 기르는 법

정부의 부동산 활성화 대책 이후 발 빠른 투자자들은 벌써부터 ‘토지’ 투자에 관심이 많다. 부동산시장의 특성 상 새 정책이 발표될 시점에는 경기부양책이 발표되기 마련인데 이에 편승해 개발호재 지역을 중심으로 땅 투자에 나서는 개인 투자자들이 토지시장에 부쩍 몰려들고 있다.

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철도나 광역교통망 체계 등 각종 개발호재가 많은 지역을 중심으로 미리 투자에 나서고 있다. 공약사업이 예상되는 곳마다 ‘관문’과 ‘요충지’, ‘수혜지역’ 등 거창하고 귀에 솔깃한 말들이 투자자들을 들뜨게 한다. 하지만 이들 지역이 가격상승을 주도하고 국토 개발의 중심축으로써 자산 가치를 늘리는 계기가 될 지는 아무도 모르는 일이다.

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부동산 고수들의 경험 상 개발계획 없이 단순한 기대심리로 매입한 땅일수록 투자원금을 까먹거나 수년째 방치해놓는 애물단지로 변하는 경우가 더 많다. 땅 투자를 단지 유행성 ‘단순 재테크’로 생각하거나 과장된 개발계획을 덜컥 믿고 거금을 묻어두기 때문이다.

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토지시장은 정책의 영향을 가장 많이 받기 종목이다. 자칫 개발계획이 수포로 돌아서거나 기본을 지키지 않고 남 따라 하기식 투자행렬에 나서면 투자에 실패할 가능성이 크다. 땅을 지극히 표면적이고 근시안적인 ‘대박심리’로 바라볼 경우 복병이 도사리는 종목이다. 토지는 겹겹이 쌓인 규제로 수년간 자금이 잠길 수 있고 시세차익이 기대된다 하더라도 최고 세율의 양도세 때문에 몇 년을 끌어 앉고 지켜만 봐야 할 수도 있다.

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땅은 112개 법률에 따라 298가지의 지역․지구․구역으로 규제하고 있다. 복잡한 토지관련 법규가 얽혀있는 땅 투자에 관심을 가질 때는 ‘묻어두기’식 보다는 개발을 염두에 두고 투자해야 실패를 줄인다. 바뀐 부동산 투자여건에 따라 ‘보유’에서 ‘개발을 통한 수익창출‘로 방향을 틀어야 한다. 그러려면 최소한 토지를 고르는 안목을 갖고 투자해야 한다.

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준 전문가적 안목에서 땅을 골라야

 

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땅을 사려는 의도가 있다면 기본적으로 두 가지 접근법에 따르는 것이 기본이다. 땅을 고를 때는 먼저 투자의 용도를 정하고 둘째는 투자목적과 주제에 맞는 땅을 물색해야 한다. 위치와 용도에 따라 상호 입체적으로 바라보는 눈이 필요하다.

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마음속에 찍어둔 지역으로 현장답사를 하게 되고 그런 다음에는 지역 내 중개사나 토지업자로부터 땅을 소개받게 된다. 이때 개발성에 대한 자문을 전적으로 중개업자나 땅주인의 말을 믿고 투자를 쉽게 결정하게 된다. 그러나 전문성 없는 사람들의 말을 믿고 땅을 샀다가 큰 손실을 입을 수 있다.

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실제 한 투자자는 수도권 지역에서 건물을 짓기 위해 부지를 물색하던 중 나름대로 괜찮을 것으로 생각되는 땅을 발견, 그 땅을 바로 매입했다. 얼마 있다 기획설계를 맡겼지만 사실 그 땅은 원하는 바닥면적을 확보하지 못했다. 게다가 토지전용 후 원하는 시설로 신축이 용이하지 않은 부지였고 바로 그 프로젝트는 무산될 수밖에 없었다. 고객은 큰 손실을 입게 됐고 매입가보다 20% 값싼 급매물로 다시 내놔야 했다. 미리 토지전용 법규를 확인해봤다면 이런 손실은 입지 않았을 것이다.

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땅 그 자체로는 효용가치와 부가가치를 얻기 어려운 부동산이다. 땅은 개발되고 건물이 지어졌을 때 비로소 가치를 발하는 것이다. 물론 그 땅을 이용해 주말농장으로써 작물이나 수목을 기른다면 모를까 대부분의 투자자들은 여기에는 관심이 없다. 그렇다면 적어도 땅 위에 주택이나 건물이 지어지는 기본적인 내용과 땅과 건물의 법률적 함수관계를 짚고 넘어가야 한다.

 

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개발테마와 규모 정해야

 

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땅을 고를 때 개발테마를 미리 정해야 한다. 땅위에 어떤 용도의 건축이 가능한가부터 따져봐야 한다. 내 땅이라고 해서 내가 원하는 용도의 건물을 지을 수 없다.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 각각의 용도지역․지구․구역에 따라 허가 가능용도, 불가능용도 및 조례에 따라 건축 가능한 용도로 나누어 건축제한을 받게 된다.

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예를 들어 음식점을 지으려고 땅을 알아봤다고 치자. 토지의 용도가 관리지역 중 계획관리지역에서 건축 가능한 것은 단독주택과 제1~2종 근린생활시설 등이 있다고 친다면 그 지역 내 도시계획 조례가 정하는 바에 따라 건축하지 못할 수도 있다. 즉 휴게음식점은 가능하거나 불가능할 수 있다. 따라서 당연히 땅을 매입하기 전 건축가능 용도를 정확하게 심사(screening)하고 법이 정한 원칙과 해당지역 건축조례를 파악하는 것이 기본이다.

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법이 정한 같은 용도의 땅이라도 지자체에 따라 달리 조례와 방침이 정해져 있다. 만약 중개업자가 대충 아는 상식과 경험으로 건축가능 시설을 얘기해줬다면 그 말만 믿고 투자를 결정하여 땅을 샀다면 엄청난 재산적 피해를 입을 수 있다. 땅을 사기 전에 반드시 건축 전문가에게 구체적인 기획설계안을 자문 받거나 지자체 홈페이지 자료실 등에서 최신 개정조례정보를 입수해 건축제한이나 허용여부를 확인해야 한다.

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개발규모와 법적검토는 기본

 

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토지의 개략적인 개발가능 규모를 알아내야 투자성을 예측할 수 있다. 즉 최대 건축가능 규모를 우선적으로 검토해야 한다. 물론 최대 용적만을 찾아내는 것이 결코 바람직한 것은 아니지만 최대효과가 있는 기준을 찾아내는 것이 중요하다.

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규모와 관련한 건축관계 법령은 입체적이고 복잡한 편이다. 자주 개정돼 건축전문가라도 더러 실수하거나 정확히 알아내기 쉽지 않다. 만일 규모를 제대로 도출해내지 못할 경우 예측하지 못한 피해를 입을 수 있다. 규모를 정확히 알아내려면 믿을 수 있는 건축설계사무실에 의뢰하는 것이 중요하다.

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통상 건축규모에 영향을 주는 법적요소는 종합적이고 복잡하게 얽혀 있다. 첫째가 도시계획법에서 용도지역별로 정하는 용적률과 건폐율, 건축법에 의한 높이 제한, 일조권과 접도조건과 함께 직간접적으로는 조경면적, 접도기준, 지하층의 산정기준, 완화조건, 공개공지, 부설주차장 설치, 문화재 보호구역에 의한 제한 등이 있다.

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용적률은 연면적/대지면적의 개념이며 건폐율은 건물을 차지하는 건축면적/대지면적이다. 당연히 건폐율과 용적률이 클수록 유리하지만 이용 가능한 바닥면적 개념으로 보면 건폐율보다 용적률이 훨씬 중요하다. 용적률의 수치는 지자체의 도시계획 조례를 제대로 검토해야 한다. 무턱대고 건축법에 명시된 사항을 그대로 적용했다가는 낭패를 볼 수 있다.

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건축물의 높이제한은 도로사선과 가로구역 최고높이, 지구단위계획에 의한 높이 제한 등이 있다. 가로구역과 지구단위계획에 의한 높이제한은 지역의 도시계획지침을 통해 알 수 있고 층수로 제한되는 일반적이다. 도로사선제한은 도로에서 개방감을 위해 전면도로의 폭에 따라 높이를 사선으로 규정받게 된다. 따라서 전면도로의 폭이 넓을수록 건축물은 높이 올라갈 수 있다. 도로 폭이 넓은 대지가 훨씬 규모면에서 유리하다.

 

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대지에 접한 도로조건이 접도조건인데 건축물은 기본적으로 4m 이상의 도로에 2m 이상 접해야 한다. 만일 4m 미만의 도로에 접한 대지라면 도로의 최소폭 확보를 위해 폭을 넓혀야 한다. 따라서 내 땅의 일부가 도로로 할애되기 때문에 그 만큼의 대지면적 감소와 함께 건폐율과 용적률 등 모든 기준은 변경된 대지경계선에 맞게 재조정된다. 이처럼 접도조건에 따라 건축물의 규모가 달라지므로 땅을 고를 때 필히 확인해야 한다.

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이렇듯 여러 가지 건축과 관련한 요소들 간에 상관관계를 입체적으로 잘 파악하여 가장 유리한 몇 가지 대안을 도출한 후 대안간의 비교검토를 통하여 최적의 안을 결정하게 되는 것이다. 이 때 요소들 간의 관계를 미리 확인하는 절차가 무엇보다 중요하다.

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건축과 관련한 난해하고 기술적인 내용 모두를 파악하고 토지를 매입하는 것은 어렵더라도 최소한 땅과 건물, 건축의 일반적인 함수관계와 개념 정도는 이해해야 투자에 성공할 수 있다. 또 토지와 관련한 정보를 빠른 시간 내에 읽어낼 수 있는 안목을 길러야 한다. 그렇게 함으로써 땅을 사서 건물의 윤곽정도는 대략적으로 상상해 볼 수 있다.

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땅에 투자할 때는 지자체를 통해 인․허가 가능여부도 미리 확인해봐야 하는 건 기본이다. 토지대장 ․ 지적도 ․ 토지이용계획확인서 등 몇 가지 기본서류만으로 파악할 수 없는 토지규제가 많은 까닭이다. 또 분명한 투자목적과 함께 준 전문가적 안목을 바탕으로 토지분석을 할 줄 알아야 좋은 땅을 판별하는 안목이 생기게 된다.