토지 '개별등기, 공동등기, 지분등기' 도대체 뭐길래

토지 '개별등기, 공동등기, 지분등기' 도대체 뭐길래

최근에 회원분들이 올려주시는 질문들을 보면 충분히 헷갈리실 수 있으실거라 생각합니다.

비슷비슷한 단어때문에 혼란이 있어서인지 질문게시판에서도

 

'지분투자로 샀는데 잘못산건가요?', '공동명의가 뭔가요?' 등등에 관련하여 개념자체에 대한 질문글이 많아진 것을 확인할 수 있었습니다.

 

그래서 이번에는 헷갈리기만 한 이런 개념들에 대해서 정리하는 시간을 가져볼까 합니다.

 

 

우선 토지를 구입하는 방식에는 공동투자라는 것이 있습니다. 소장님의 세미나나 도서를 읽어보신 분들이라면 아시겠지만,

토지의 공동투자는 소액투자를 할 수 있는 방법 중에 하나입니다. 보통 규모가 큰 토지를 살때 여러사람이 함께 구입을 하는 방식입니다.

 

이 공동투자는 다시 개별등기, 지분등기, 공동등기로 나누어집니다.

 

 

개별등기는 땅이 필지분할이 되어 함께 투자한 사람들의 개인 앞에 땅이 각각 배분됩니다.

단, 필지분할이 가능한 최소 면적이 존재하기 때문에 무조건 필지분할 하여 개별등기가 나오기는 어렵습니다.

 

두번째, 지분등기입니다. 지분투자라고도 말하죠. 사실 지분등기가 무조건 나쁘고, 않좋은것만은 아닙니다.

지분등기는 땅하나에 개인이 지분을 가지고 있는 것입니다. 즉, 내가가진 지분만큼 재산권을 행사할 수 있습니다. 이런 지분은 다른사람에게 충분히 사고, 팔고가 가능합니다. 내가가진 지분만큼의 재산권이니까요.

단, 건축 등의 개발을 하려고 지분으로 토지를 투자한 경우에는 달라질 수 있습니다. 혹여 계약을 할때 명확한 경계구분이 없이 땅의 면적만 지분으로 명시했을 경우, 서로가 도로에 접해있는 곳을 가지려 할 것입니다. 소위 기획부동산들이 이런 명확한 구분없이 면적만 지분으로 제시하기 때문에 문제가 된다고 보시면 됩니다.

 

공동등기도 비슷한 맥락입니다. 한 필지안에 여러명이 필지분할이나 지분구분 없이 공동으로 재산권을 행사하는 권리가 있는 형태입니다. 이때, 내가 건축을 하고 싶은경우 다른 지분을 가진 사람들 즉 ,다른 지주의 승락을 얻어야 합니다. 권리행사측면에서 어려움을 겪기 때문에 곤란해질 경우가 많다는 것입니다.

 

그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다.

매도시기, 지주 모두의 개발목적, 도로포함 등에 관련한 사항을 다같이 정한후, 계약서 상에 명시하는 것이 좋습니다. 또, 인원은 최대 5명이 넘지 않는 것이 좋으며, 공동투자시 전문가 등을 리더로 세워 조직적으로 움직여야 합니다.

그러나, 실제로 이런 프로젝트 식 투자는 어렵기 때문에 카페에서는 권하지 않는 것입니다.
모두가 현명한 투자, 성공적인 투자가 될 수 있도록 기본적인 부동산 용어는 정확히 알고 가도록 합시다