토지용어중에 비오톱 이란 무엇인가?

토지용어중에 비오톱 이란 무엇인가?

북한산 등과 연결된 지역에 있는 토지의 토지이용규제확인서를 떼다 보면, 

“비오톱1등급지역”이라는 용도지역규제가 나온다. 일반적으로 이를 무시하거나 

잘 알지 못하고 넘어가는 수가 많은데, 이는 땅을 전혀 개발할 수 없는 엄격한 

규제대상으로서 대단히 중요하므로 그 의미를 정확하게 알고 있어야 한다.

 

그린벨트보다 더한 절대적 개발불능토지라고 알고 있으면 된다.

 

비오톱1등급토지가 토지이용규제확인서에 나오는 것은 서울시에 있는 

토지에 한한다.

여타 인천이나 경기도 혹은 부산 광주 대전 등지에서는 나오지 않는다.

 

서울시에서는 국토계획법의 관련 규정에 근거하여 관내의 자연생태계를 보호하기 

위하여 조례를 제정하여 비오톱의 개발을 규제하는 것이다. 

관련근거는 서울시 도시계획조례라고 할 수 있다.

 

서울시 도시계획조례 제2조 (도시계획 및 관리의 기본방향) 서울특별시(이하 "시"라 한다)

의 도시계획 및 관리는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 

제3조의 기본원칙을 바탕으로환경친화적이며 지속가능한 도시성장·관리 및 지역균형발전

을 지향하는 것을 기본방향으로 한다.

 

<사례> 

 

 

비오톱이란 무엇인가?

 

비오톱(Biotope)은 생물을 뜻하는 Bios와 장소를 뜻하는 Topos를 결합한 용어로서 

간단히 생물서식공간이라고 할 수 있다. 

즉 특정의 생물군집이 생존할 수 있도록 특정의 환경조건을 갖춘 어떤 한정적 지역

이라고 해석한다.

 

도시생태현황도

 

도시지역의 생물군집의 종과 수가 급속히 줄어들게 되어 그 보존 및 복원의 시급성이 

제기되자 도시관리의 방향도 보존 및 복원 위주로 전환되어 도시 내에 인간과 자연이 

공존할 수 있는 환경을 만들고자 각종 도시계획의 입안 결정시 도시생태 보전을 

고려하도록 하고 있다.  

 

하지만 생태적인 특성 분석 및 보전대책 수립의 기초가 되는 자료가 충분하지 않으며, 

특히 생태적 잠재가치, 평가기준 등 도시계획에 직접 적용 가능한 자료의 축적은 매우 

부족하므로 도시전역에 대한 생태현황을 조사하고 이를 지도화하여 향후 도시계획 

수립에 활용하고자 도시생태현황도(비오톱 지도)의 제작이 필요하게 되었다.

 

도시생태현황도를 활용할 경우 도시기본계획 수준에서 산림이나 공원, 대규모 녹지를 

대상으로 하는녹지축의 설정뿐 아니라 단지계획 수준에서 가로망과 하천, 개인 주택정원,

 소규모 공공녹지 등이 함께 어우러질 수 있는 녹지 네트워크의 구축대안 제시가 가능할 

뿐만 아니라 생태계에 대한 진단이 포함되어 있으므로 물리적인 녹지 네트워크 구축과 

더불어 훼손된 도시생태계에 대한 복원대책 등을 병행하여 계획할 수 있게 된다.

 

서울시는 2000년부터 국내에서 최초로 도시생태현황도를 작성해 비오톱등급에 따라 

도시관리계획 환경성검토를 해왔다.

국내에서는 서울시를 비롯해 성남시, 광양시 원주시를 비롯한 다수의 지역에서 도시생태

현황도를 제작했지만, 아직은 서울시만 도시개발에 적용하여 토지이용규제확인서에 올려 

개발규제를 하고 있다. 나머지 지역은 아직은 중장기 도시개발 정책자료로 활용하고 있지만, 

최근 원주시에서 도시생태현황도를 이용하여 비오톱1등급과 2등급을 규제하려는 움직임이 

있어 주민의 반발을 사고 있는 실정이다.

 

서울시의 비오톱 등급

 

비오톱은 유형평가와 개별평가로 나누어 평가된다.

비오톱지도는 지역 내 공간에 경계를 가진 비오톱으로 구분하고 각 비오톱의 생태적 특성을 

분류한 비오톱유형과 비오톱의 보전가치 등급을 나타낸 것이다. 서울시는 2000년부터 

국내에서 최초로 도시생태현황도를 작성해 비오톱등급에 따라 도시관리계획 환경성검토를 

해왔다.

 

비오톱유형평가 등급 및 개별비오톱평가 등급

(근거/서울특별시도시계획조례 제3조제3항)

 

 1. 비오톱유형평가 등급

    가. 1등급: 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전이 필요한 비오톱유형

    나. 2등급: 대상지 전체에 대해 절대적으로 보전을 우선해야 하는 비오톱유형

    다. 3등급: 대상지 일부에 대해 보전을 우선하고 잔여지역은 토지이용제한이 필요한 

                 비오톱유형

    라. 4등급: 대상지 일부 토지에 대한 토지이용제한이 필요한 비오톱유형

    마. 5등급: 부분적으로 개선이 필요한 비오톱유형

 2. 개별비오톱평가 등급

    가. 1등급: 특별히 보호가치가 있는 비오톱(보전)

    나. 2등급: 보호할 가치가 있는 비오톱(보호 및 복원)

    다. 3등급: 현재로서는 한정적인 가치를 가지는 비오톱(복원)

    (근거: 서울특별시도시계획조례 제3조제3항)

 

서울시의 비오톱1등급지에 대한 개발행위 규제

 

비오톱유형평가 1등급 및 개별비오톱평가 1등급의 개발행위제한

   - 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고 개별비오톱평가 1등급인 토지는 

     대상지 전체에 대하여 절대적으로 보전하여야 함.

      (근거: 서울특별시도시계획조례 제24조 별표1)

 

서울시는 2010년6월1일부터 기존 대규모 도시계획사업시 적용했던 비오톱 등급별 기준을 

1만㎡ 미만 소규모 토지개발까지 확대 적용해 오고 있다.조례에 따라 소규모 개발사업지도 

도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고 개별비오톱평가 1등급인 토지는 

개발할 수 없다. 

또 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고 개별비오톱평가 1등급인 토지 이외의 

비오톱이 우수한 토지는 도시계획위원회에서 비오톱등급을 반영해 개발행위허가에 대한 

심사를 받게 된다.

 

서울시 도시계획조례

별표1 개발행위허가기준 가, 공통사항

 

⑷ 제4조제4항의 도시생태현황 조사결과 비오톱유형평가 1등급이고 개별비오톱평가 

    1등급인 토지는 대상지 전체에 대하여 절대적으로 보전하여야 한다.

㈎ “비오톱”이란 특정한 식물과 동물이 하나의 생활공동체를 이루어 지표상에서 다른 곳과 

     명확히 구분되는 생물서식지를 말한다.

㈏ 비오톱유형평가는 5개의 등급으로 구분하여 서식지기능, 생물서식의 잠재성, 식물의 

    층위구조, 면적 및 희귀도를 종합하여 평가한다.

㈐ 개별비오톱평가는 자연형 비오톱유형과 근자연형 비오톱유형을 대상으로 평가하여 

    3개의 등급으로 구분하며 자연성, 생물서식지기능, 면적, 위치 등을 평가항목으로 고려

    한다.