2주택자도 `양도세` 안 내는 2가지 팁

첫 번째 집 취득 1년 이후 두 번째 집 장만한 경우엔 3년 내 기존 주택 팔면 면제
거주주택+임대주택 보유 땐 거주주택 양도해도 비과세
단, 2년 이상 실거주해야 임대사업도 최소 5년 의무

 # A씨 가족은 현재 주택 2채를 보유하고 있다. 현재 거주하고 있는 주택은 남편 명의로 보유한 지 10년 이상 됐다. 부인 명의의 또 다른 소형 아파트는 주택임대사업자 등록을 해뒀다. A씨는 최근 직장 가까운 곳으로 이사를 고려하던 중 원하던 지역에 좋은 아파트를 발견하자 계약을 체결한 상태다. 아직 거주하던 주택을 팔지 못한 상황인데, 이 경우 현재 거주하고 있는 주택을 팔 때 비과세 혜택을 받을 수 있는지 궁금하다.

1가구가 주택 한 채를 2년 이상 보유하기만 하면 1가구 1주택에 해당돼 양도소득세를 비과세받을 수 있다. 그럼 주택을 두 채 보유한 경우 비과세를 누릴 수 있는 방법은 없을까. 1가구가 주택을 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우에도 일정 요건을 갖춘 경우에는 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 새 주택을 취득한 후 2년 이상 보유한 종전 주택을 3년 내에 팔면 비과세된다. 여기서 한가지 더 기억해야 할 부분은 종전 주택을 취득한 지 1년이 경과한 후에 새 주택을 취득한 경우에만 비과세 혜택이 주어진다는 점이다. 주택의 취득 시기와 양도 시기는 매매 계약일로 따지는 것이 아니라 잔금을 청산한 날이며, 소유권이전 등기 접수일이 잔금 청산일보다 빠르다면 등기 접수일이 된다.

그렇다면 A씨 사례처럼 1가구가 거주주택 한 채와 임대등록주택 한 채 모두 두 채를 보유한 상태에서 추가로 새 주택을 취득한 경우에도 비과세 혜택을 누릴 수 있을까. 주택임대사업자의 경우라면 거주주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받는 방법이 있다. 하지만 요건이 까다로운 만큼 아래에서 하나씩 확인해 보자.

먼저 거주주택에는 1가구 1주택 상태 또는 일시적 2주택 상태에서 가구원 전원이 2년 이상 거주해야 한다. 임대주택 등록일 이후의 거주 기간뿐만 아니라 임대주택 등록일 이전의 거주 기간도 인정한다. 임대주택은 관할 지자체에 주택임대 등록을 하고 동시에 관할 세무서에 주택임대사업자 등록을 해야 한다. 임대주택은 임대 개시일 현재 수도권의 경우 기준시가 6억원 이하, 수도권 밖은 기준시가 3억원 이하에 해당돼야 한다. 거주주택을 양도하는 시점에 임대등록주택이 기준시가 6억원이 넘어도 무방하다. 다가구의 경우에는 각 가구별로 가액을 판단한다.

[매경DB] 거주주택을 양도하는 시점에 임대주택 임대기간이 5년이 안 되었더라도 일단 비과세는 받을 수 있다. 거주주택 양도 시 비과세를 받았다면 임대주택은 5년간 의무적으로 임대해야 한다. 만약 5년 내 양도한 경우 비과세를 받았던 양도세는 추징된다. 임대기간은 지자체와 세무서에 임대주택으로 등록을 한 후 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 3개월 이내인 경우는 임대기간에 산입한다.

그렇다면 A씨가 6억원에 취득한 거주주택을 12년간 보유한 뒤 10억원에 팔게 되는 경우 양도세는 얼마나 될까. 거주주택을 비과세받는 경우에도 양도가액이 9억원을 초과하는 경우라면 전체 양도차익 중에서 9억원 초과분에 대한 양도차익에 대해서는 양도세를 내야 한다. 즉 전체 양도차익 4억원 중 4000만원만 과세되고 나머지 3억6000만원은 비과세되는 것이다.

1가구 1주택을 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있으며, 10년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제는 최대 80%를 받을 수 있다. 1가구 1주택인 경우는 양도가액이 9억원을 초과하더라도 9억원 초과분에 대한 양도 차익만 과세되고 최대 80%라는 장기보유특별공제 혜택으로 세 부담은 극히 미미하다. 따라서 주택을 2채 이상 보유한 다주택자의 경우 양도 차익이 적은 주택을 임대주택으로 등록하고 양도 차익이 많은 주택을 비과세 요건으로 갖추는 것이 절세의 지름길이다.