최우선변제금에 대한 오해

최우선변제금에 대한 오해

임차(전,월세)해 살고있는 집이

어느날 경매로 넘어갈 경우

다른 담보물권자에 앞서

보증금중 일부를 돌려받을 수

있는 최우선 변제금이란 제도가

있는데요

서울시의 경우 2016년 3월 31일 이후

 1억원이하의 보증금에 해당하는

 세를 살고있다면 그중에서 3400만원은

집이 경매에 넘어가더라도 다른권리자에

앞서 우선적으로 돌려받을 수

있습니다

단,조건이 갖춰져야 하는데요 

전입신고와 점유 그리고

확정일자를 받아야 합니다

또 하나 주의할 점은 경매를 신청한

근저당의 설정일이 최우선변제금의 기준일이

된다는 겁니다.  아주 중요한 내용인데요

전세나 월세를 들어갈

집에 선순위 근저당(은행대출)이 없다면

계약일 기준으로 위 표에서

보시는 것처럼 최우선변제금이

적용되지만

등기부등본을 확인해보니 선순위

근저당(등기부등본에 표시된 은행대출)이

있다면 근저당권의

설정일 기준으로 최우선 변제금이

적용됩니다

그러면 전입신고와 점유 확정일자를

받으면 어떤경우에도 최우선

변제금이 보장될까요?

여기에 최우선변제금에 대한

오해가 있는데요

주택임대차 보호법은 우선변제를 받을

임차인의 보증금 중 일정액의 범위,기준은

주택가액의 2분의1을 넘지 못하도록

제한하고 있습니다

예를 들어 원룸 10개 있는 다가구

주택이 경매로 넘어가서

소액임차인 최우선변제금 합이

3억4천이라고 할때

경매로 낙찰된 금액이

5억이라면 임차인들의 최우선변제금은

3억4천이 아닌 2억5천내에서

균등하게 배분되어집니다

결국 3천4백이 아닌 2천5백만원만

회수가 되는거죠

​

또한 등기부등본등에 나와있는

정황상 주택가액을 초과하는 과도한 대출

등 경매가 예상되는 집에 

최우선변제금이 보장되는걸 악용하고

 입주한 임차인에 대해 최우선변제금을

인정해 주지 않은 판례가 있습니다

(판례번호:2016년 4월20일선고,2015가단31789)

최우선 변제금이 어떤 경우에도

보장되는 건 아니라는 점

주의하시고 자세히 알아보고

계약하세요~^^