낙찰받은 부동산의 임차인은 언제까지 내보낼 수 있나요? 배당기일 전에도 가능한가요?

✤ 아파트를 낙찰받았을 때,임차인을 내어 보내는 문제는 매우 중요한 사항이지요? 우선 임차인이 어떤 임차인인지에 따라서 내어 보내는 절차가 완전히 달라진다는 사실을 알아야 합니다.

✪ 대항력 없는 임차인 - 배당과 상관 없이 즉시 나갈 의무 발생

 

✎ 대항력 없는 임차인이란, 말소기준등기 접수일자보다 후에 비로소 대항요건(전세권등기 또는 주택임대차보호법상 전입신고 및 이사요건) 갖춘 임차인을 말합니다. 예를 들어 귀하가 질문하신 근저당권설정일자보다 후에 비로소 전입신고가 된 경우는 대항력 없는 대표적인 사례입니다. 이러한 임차인은 낙찰대금의 납부와 동시에 즉시 불법점유자로 되고, 즉시 퇴거할 의무가 있습니다. 배당요구를 했든 안했든, 배당금을 받았든 받지 않았든 전혀 상관 없지요.

** 즉, 배당기일이 언제인지, 배당기일이 잡혀있는지 아직 잡혀있지 않은 상태인지 관계없이, 잔급납부와 동시에 퇴거의무가 있는 것입니다.

✤ 이런 사람이 임대차계약기간이 남아 있다는 이유, 또는 아직 배당금을 받지 못했다는 이유를 들어서, 집을 비워주지 않을 때의 방법은 많습니다. 소위 『인도명령』을 신청하는 겁니다. 그러면 보통은 거의 100% 나갑니다. 그대로 안나가면 인도명력을 집행권으로 하여 강제집행을 신청하고요, 충분한 손해배상을 동시에 청구하는 방법이 남아 있습니다.

** 이때, 인도명령신청 역시 배당기일이 언제인지, 배당기일이 잡혀있는지 아직 잡혀있지 않은 상태인지 관계없이 가능하며, 인도명령장 역시 배당기일과 관계 없이 발부됩니다. 이것이 바로 후순위임차인에 대한 인도명령인 것입니다.

✤ 이때, 특히 배당금을 받을 권리가 있는 임차인이라면, 일단 집을 비워준 후 낙찰자가 작성해 준 소위 『명도확인서』를 법원에 제출하지 않으면, 그 임차인은 결코 배당금을 받을 수 없습니다. 배당금을 받기 위해서 어쩔 수 없이 집을 비워줄 수밖에 없겠지요?

✪ 대항력 있는 임차인 - 배당금을 다 받을 때까지 나갈 의무 없어

✎ 대항력 있는 임차인이란, 말소기준등기 접수일자보다 먼저 대항요건(전세권등기 또는 전입신고 및 이사요건)을 갖춘 임차인을 말합니다. 이러한 임차인은 보증금 전액을 반환받을 때까지는 적법한 임차인으로 존속하고, 만약 보증금 전액에 해당하는 배당금을 충분히 받게 되면 이때 비로소 불법점유자로 되고 퇴거할 의무가 생긴다.

✤ 배당과정에서 만약 배당이의신청이 제기되어 배당금을 받을 수 없을 때에는, 배당이의신청이 기각되거나 배당이의청구소송이 종료될 때까지는, 대항력 있는 임차인은 주택을 명도해 줄 의무가 없습니다.

✔ 이처럼, 임차인이 낙찰자에게 임차주택을 명도해 줄 의무가 발생하는 시점은, 말소기준등기 접수일자를 기준으로 하여, 대항요건을 먼저 갖춘 임차인인지 늦게 갖춘 임차인인지에 따라서, 확연하게 달라진다는 사실을 알아야 할 것입니다.

✪ 대항력 있는 임차인의 경우 - 공동저당 등으로 배당기일이 늦어질 염려가 있는 점 주의

✔ 공동저당의 경우에는 모든 공동담보 부동산이 모두 매각될 때까지 기다렸다가 배당하는 동시배상(同時配當) 방법과, 한 건 한 건 매각될 때마다 그 때 그 때 배당하는 이시배당(異時配當) 방법이 있습니다. 법원에서는 이시배당이 매우 복잡한 계산방식을 거쳐서 배당한다는 이유로 가급적 동시배당 방식을 취하고 있습니다. 그러다보니, 공동담보 물건이 함께 경매로 나온 경우에는 모든 공동담보 물건이 모두 배각될 때까지 배당기일이 지체되기 마련입니다. 이때, 선순위임차인이 있는 물건을 낙찰받은 사람은, 그 임차인이(권리분석, 배당분석 결과) 보증금 전액을 배당받게 된다고 판단되더라도, 그 임차인이 배당기일에 출석하여 실제로 보증금 전액을 배당받을 때까지 기다렸다가 보증금 전액을 배당받을 때 비로소 그 임차인에 대하여 불법점유를 이유로 명도요청(인도명령, 명도소송)이 가능한 것입니다.

✔ 이러한 점은, 낙찰받은 부동산의 이용(거주, 임대, 리모델링, 개발 등) 시점을 무척 늧추는 결과를 초래할 수 있으므로, 입찰자로서는 공동담보물건의 입찰의 경우에는 각별히 주의해야 할 것입니다. 즉 공동담보 물건의 입찰시 "선순위임차인"의 위험성은 그 명도시점이 지연되는 점이 가중되어 더욱 위험한 임차인으로 돌변한다는 사실 ~~