지역주택조합 가입·아파트 구입 때 고려할 점은

지역주택조합 가입·아파트 구입 때 고려할 점은

 

안성용 우리은행 WM자문센터 차장

'장기화 리스크' 큰 초기가입 피하고

조합원·토지 확보 여부 꼭 확인해야

[서울경제] Q. 송파구에 사는 30대 가장으로 현재 전세를 살고 있습니다. 최근에 전세값이 너무 올라 아파트 매수에 대한 관심이 높은데, 서울 외곽 도로를 지나다가 ‘반값 아파트, 강남절반 분양가, 청약통장 없이 청약 가능아파트, OO건설 시공확정’ 이라는 현수막이 있어 문의를 해보니 지역주택조합 아파트 사업들이었습니다. 상담사는 지역주택조합 아파트가 분양가가 낮고 브랜드 아파트에다가 전매제한도 없어서 시세차익을 얻을 수 있다고 홍보하던데, 지역주택조합 아파트 믿고 계약을 해도 괜찮은 건가요?

A. 최근 몇 년간 급등한 아파트 값과 전세가로 인해 아파트를 매수하려는 실수요자가 관심을 보이는 것이 지역주택조합 아파트입니다. 지역주택조합 아파트란 말 그대로 주택조합을 구성해 토지 매수, 시공사선정 등 아파트 건설 사업을 조합중심으로 진행하는 사업을 말합니다. 지역주택조합아파트는 모집한 조합원의 계약금과 중도금 등으로 토지를 구매하여 시공사를 선정하여 공사 진행하는 방식으로 금융비용이 절감되고, 시공사와의 도급계약과 사업기간 단축으로 원가를 감소시켜 분양가를 시세보다 낮게 책정할 수 있다는 것이 장점입니다. 또한 주택청약통장 없이도 조합 가입이 가능하며, 조합설립인가 신청일 기준 6개월 이상 거주한 무주택세대주 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택 1채 소유자라면 조합가입이 가능합니다. 또한 사업승인 이후 전매제한도 풀리는 것도 장점으로 사업이 순조롭게 진행된다면 조기에 시세차익도 기대할 수 있습니다. 이런 제도적, 경제적 장점을 내세워서 현재 지역주택조합 아파트 사업으로 조합원을 모집하고 있는 곳이 우후죽순으로 늘어나고 있는 것이 현실이며, 이에 따른 문제도 다수 발생하고 있는 상황입니다. 그렇다면 지역주택조합 아파트에 조합원으로 가입시 주의하여야 할 사항은 무엇일까요?

가장 중요하게 고려할 사항은 조합원을 모집하는 주체가 실제로는 대부분 용역 대행사라는 것입니다. 이들 대행사들은 사업지역과 건설사를 사전에 선정하고 조합원을 모집하고 조합 관련 업무 일체(토지매수, 조합원모집, 인허가 등)을 담당하고 업무 용역수수료를 받습니다. 조합 대행사가 부실한 회사이거나 운영 수수료만을 목적으로 동시에 여러 사업장을 돌리는 경우도 많으며, 수수료가 초기에 조합원의 비용으로 발생하므로 조합원의 부담이 발생하는 부분입니다. 따라서 조합 대행사가 실제 추진한 실적이나 사업의 진척도 등을 면밀히 따져봐야 합니다. 또한 광고상으로는 시공사가 확정되었다는 지역주택조합의 광고도 실제로는 시공사가 조합원 모집을 전제로 사업참여를 검토하겠다는 약정만 해둔 곳이 대부분이어서 시공사 선정시점 까지는 주의하여야 할 사항입니다.

분양가의 불확실성도 고려해야할 사항입니다. 조합원 모집은 보통 1차, 2차, 3차 등으로 나누어 진행하는데 1차 이후 분양가를 점점 높이는 방식으로 초기에 조합원 가입을 유도하는 방식으로 진행합니다. 이런 방식으로 조합원을 모은 후에 조합설립 인가를 받아 토지 소유권 확보를 하여 사업을 진행하게 됩니다. 관련법상 토지확보 없이도 조합원 모집이 가능한 구도이지만 조합 모집 이후 사업계획승인이 가능한 토지 소유권 95% 이상 확보까지 걸리는 시간과 비용의 문제도 발생하여, 기간 증가시 용역 수수료와 토지 매수 비용, 인허가 비용 등이 늘어나 초기에 목표로 한 사업비가 증가할 수 있으며, 이에 따라 추가 분담금이 늘어날 수 있습니다. 분쟁이 발생하는 대부분의 조합이 사업비용 증가로 인한 분담금 증가 문제로 인하여 난항에 빠지는 경우가 많으며, 사업 지연으로 인한 조합원 피해와 조합 탈퇴를 둘러싼 소송에 빠져 사업 진행이 불투명한 사례도 많습니다.

더불어 발생하는 문제는 비용증가와 사업지연으로 조합원 모집이후 토지 확보에 난항에 빠질 경우 계약금, 중도금 등에 들어가는 비용이 묶여버리게 될 수도 있다는 것입니다. 조합원 분양계약에 따라 계약금-중도금으로 이어지는 분양대금은 시기별로 들어가야하므로 사업 추진이 불투명한 상황에서도 정해진 중도금은 납부해야하는 문제도 발생합니다. 조합원 가입 유지 조건중 하나인 입주 가능일 까지 무주택을 유지해야 하는 조항도 사업이 지연되면 아파트 보유 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

따라서 지역주택조합 아파트 검토시 조합원 모집과 토지 확보 100%인 경우에 조합 가입을 검토하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 방향이며, 지나치게 초기에 지역주택조합 가입시 사업비 상승과 사업기간 장기화 리스크에 노출될 수 있으므로 피하는 것이 좋다고 판단됩니다. 지역주택조합 아파트는 투기의 대상이 아니라 무주택자의 내집마련이 가장 큰 목적임을 주지하시고 향후 거주 환경이나 교통상황 등을 두루 검토한 이후에 결정하시는 것이 바람직하며, 사업비와 사업 추진에 대한 불확실성과 리스크에 대하여 철저하게 사전 검토한 이후 조합 가입을 결정하는 것이 필요하다고 판단됩니다.