강남 재건축 초과이익환수제 벗어날까

■ 강남 재건축 초과이익환수제 벗어날까

사업시행인가 ~관리처분계획 짧아야 7개월
3월 인가받은 서초신동아가 올 마지노선
잠실5·반포1, 사업시행인가마저 쉽지않아

내년 부활이 유력해진 재건축초과이익환수제의 적용을 받지 않으려면 최소한 사업시행 인가가 완료돼야 할 것으로 전망된다. 사업시행 인가를 앞두고 있어 이 제도의 적용 가능성이 높은 것으로 분석되는 잠실 주공 5단지 전경. /연합뉴스

[서울경제] 내년 재건축초과이익환수제의 부활이 유력해지면서 재건축 사업을 진행 중인 서울 강남권 주요 아파트단지들의 희비가 어떻게 갈리게 될지 관심이 모아지고 있다. 

일반적으로 재건축사업은 사업계획 수립을 시작으로 조합 설립, 사업시행 인가, 시공사 선정, 관리처분계획 확정을 위한 관리처분총회 등의 단계를 거쳐 진행된다. 관할구청의 사업시행 인가를 앞두고 있는 송파구 잠실동 잠실주공5단지, 서초구 반포동 반포주공1단지와 같은 강남권의 주요 아파트단지들은 사업시행 인가에서 관리처분계획 신청까지의 기간을 얼마나 단축하느냐가 재건축초과이익환수제 적용 여부를 좌우할 전망이다. 재건축을 통해 얻는 이익이 조합원 1인당 3,000만원을 넘을 경우 이익금의 최고 50%를 세금으로 부과하는 재건축초과이익환수제 적용 대상에서 벗어나려면 재건축조합이 관할구청에 관리처분계획에 대한 인가를 올해 안에 신청해야 한다. 

9일 서울경제신문이 분석한 과거 강남권 주요 아파트단지들의 재건축사업 추진 사례에 따르면 사업시행 인가에서 관리처분 신청까지 7개월 이내에 완료한 곳이 있는 반면 같은 과정에 5년 이상이 걸린 단지들도 확인된다. 사업 추진 속도가 천차만별인 셈이다. 서초구 반포동 반포주공3단지를 재건축해 3,410가구(기존 2,400가구) 규모의 대단지가 된 반포자이는 2004년 10월 사업시행 인가 이후 7개월 만인 2005년 5월 관리처분 인가를 받았다. 1,950가구의 대단지인 강남구의 래미안 블레스티지(개포주공2단지 1,400가구 재건축)도 2014년 5월 사업시행 인가 후 그해 12월 관리처분인가를 신청해 2015년 2월 인가를 받았다. 반면 서초구 반포동 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크의 경우 2005년 5월 사업시행 인가 후 5년이 지난 2010년 8월에서야 관리처분 인가를 받았다. 

이 같은 과거 사례를 감안하면 전문가들 사이에서는 지난달 사업시행 인가가 완료된 서초구 서초동 서초신동아1·2차 정도가 연내 관리처분계획 신청이 가능한 ‘마지노선’으로 꼽힌다. 사업시행 인가 절차를 앞두고 사업계획 확정을 위한 서울시의 심의 절차가 진행 중인 잠실주공5단지와 반포주공1단지의 경우는 쉽지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 

잠실주공5단지는 오는 5월 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축위원회 심의가 예정돼 있다. 도시계획위원회에서 재건축단지의 용적률, 최고층수와 같은 재건축 계획의 큰 틀을 확정하고 건축위원회에서 건축 관련 세부사항을 정하게 된다. 이 같은 심의 결과를 바탕으로 구청에 제출할 사업시행계획서를 작성해 조합원 동의를 얻는 기간은 최소 수 개월이 소요되기 때문에 사업시행 인가 신청은 상반기를 넘겨야 가능할 전망이다. 사업시행 인가 과정도 관할구청의 관련 부서 협의, 주민 공람(15일 이상) 등의 절차를 거치게 돼 있다. 

서초신동아의 경우 지난해 8월 서울시 건축위원회 심의를 통과해 10월 조합원 총회를 거쳐 사업시행계획을 확정하고 11월 서초구청에 사업시행 인가를 신청했다. 이 같은 사례를 감안하면 현재 서울시의 건축위원회 심의 절차가 진행 중인 반포주공1단지(3주구, 1·2·4주구) 역시 상반기 중 사업시행 인가 신청조차 불투명한 상황으로 평가된다. 

사업시행 인가 이후 사업 속도의 관건은 조합원 분담금 규모를 정하는 관리처분계획 수립으로 꼽힌다. 서울경제신문의 각 분야 전문가 자문단 ‘서경펠로’인 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “잠실주공5단지처럼 재건축을 통해 가구 수가 많이 늘어나는 경우에는 조합원 분담금이 비교적 작은 수준으로 책정돼 관리처분계획 수립 기간이 예상보다 짧아질 수 있다”고 설명했다. 적정한 수준의 분양가가 책정되고 분양 이후 미분양 물량이 발생하지 않는다면 재건축 이후 일반 분양 물량이 많을 수록 조합의 수익이 높아지게 되고, 그 만큼 조합원의 분담금은 줄어들기 때문이다. 물론 관리처분계획에 대한 조합 내 합의가 신속하게 이뤄질 수 있을 지는 누구도 장담할 수 없다